ZARZĄDZANIE BUDYNKAMI

zarządzanie nieruchomościami

EKSPLOATACJA BUDYNKÓW

(link do podstrony) WENTYLACJA i WILGOTNOŚĆ w MIESZKANIACH

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. (link do aktu prawnego)

§ 9. [Dokumentacja użytkowania budynku] Dokumentacja użytkowania budynku powinna być systematycznie gromadzona i przechowywana przez okres istnienia budynku.

§ 10. [Przeglądy i konserwacja pomieszczeń w budynku przeznaczonych do wspólnego użytkowania i elementów użytkowanych intensywnie lub narażonych na uszkodzenie]
1. Pomieszczenia w budynku przeznaczone do wspólnego użytkowania oraz elementy i urządzenia stanowiące wyposażenie budynku użytkowane intensywnie lub narażone na uszkodzenia powinny być objęte przeglądami co najmniej dwa razy w roku oraz poddawane odpowiedniej konserwacji.
2. Częstotliwość przeglądów, o których mowa w ust. 1, powinna być ustalona przez właściciela budynku.
3. Zakres robót konserwacyjnych, o których mowa w ust. 1, powinien być ustalany na podstawie wyników przeglądów oraz potrzeb zgłoszonych przez użytkowników lokali.

§13. [Warunki i sposób użytkowania urządzeń technicznych i instalacji a parametry techniczne i użytkowe czynnika dostarczanego za ich pomocą]
1. Warunki i sposób użytkowania urządzeń technicznych i instalacji oraz wyroby użyte do ich napraw i konserwacji nie mogą powodować pogorszenia właściwości użytkowych czynnika dostarczanego za pomocą tych urządzeń i instalacji.
2. Parametry techniczne i użytkowe czynnika dostarczanego za pomocą urządzeń technicznych i instalacji do lokali oraz do pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytkowania powinny być zgodne z wartościami tych parametrów określonymi w odrębnych przepisach i w odpowiednich projektach tych urządzeń i instalacji.

§ 14. [Obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego przy użytkowaniu budynków] Budynki powinny być użytkowane przy zapewnieniu bezpieczeństwa pożarowego zgodnie z zasadami określonymi w przepisach szczególnych.

§ 20. [Zgoda właściciela lokalu na dokonywanie zmian instalacji w lokalu] Wszelkie zmiany instalacji w lokalu dokonywane w czasie jego użytkowania wymagają pisemnej zgody właściciela budynku.

CZYNNOŚCI ZABRONIONE przy eksploatacji budynków i lokali

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. (link do aktu prawnego)

§20. [Zgoda właściciela lokalu na dokonywanie zmian instalacji w lokalu] Wszelkie zmiany instalacji w lokalu dokonywane w czasie jego użytkowania wymagają pisemnej zgody właściciela budynku.

§24. [Zgoda właściciela lokalu na dokonywanie zmian w instalacji i urządzeniach wentylacyjnych w lokalu] Wprowadzanie jakiejkolwiek zmiany w instalacji i urządzeniach wentylacyjnych w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.

§27. [Zgoda właściciela lokalu na dokonywanie zmian w kanałach i przewodach spalinowych lub dymowych w lokalu] Wprowadzanie jakichkolwiek zmian w kanałach i przewodach spalinowych lub dymowych w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.

§42. [Zgoda właściciela lokalu na dokonywanie zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu] Wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.

rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (link do aktu prawnego)

§4. 1. W obiektach oraz na terenach przyległych do nich jest zabronione wykonywanie następujących czynności, które mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnienie prowadzenia działania ratowniczego lub ewakuacji:
2) użytkowanie instalacji, urządzeń i narzędzi niesprawnych technicznie lub w sposób niezgodny z przeznaczeniem
albo warunkami określonymi przez producenta bądź niepoddawanych okresowym kontrolom, o zakresie i częstotliwości wynikających z przepisów prawa budowlanego, jeżeli może się to przyczynić do powstania pożaru, wybuchu lub rozprzestrzenienia ognia;
3) garażowanie pojazdów silnikowych w obiektach i pomieszczeniach nieprzeznaczonych do tego celu, jeżeli nie opróżniono zbiornika paliwa pojazdu i nie odłączono na stałe zasilania akumulatorowego pojazdu;
6) składowanie poza budynkami w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki sąsiedniej materiałów palnych, w tym pozostałości roślinnych, gałęzi i chrustu;
9) stosowanie na osłony punktów świetlnych materiałów palnych, z wyjątkiem materiałów trudno zapalnych i niezapalnych, jeżeli zostaną umieszczone w odległości co najmniej 0,05 m od żarówki;
10) instalowanie opraw oświetleniowych oraz osprzętu instalacji elektrycznych, takich jak wyłączniki, przełączniki, gniazda wtyczkowe, bezpośrednio na podłożu palnym, jeżeli ich konstrukcja nie zabezpiecza podłoża przed zapaleniem;
11) składowanie materiałów palnych na drogach komunikacji ogólnej służących ewakuacji lub umieszczanie przedmiotów na tych drogach w sposób zmniejszający ich szerokość albo wysokość poniżej wymaganych wartości określonych w przepisach techniczno-budowlanych;
12) składowanie materiałów palnych w pomieszczeniach technicznych, na nieużytkowych poddaszach i strychach oraz na drogach komunikacji ogólnej w piwnicach;
13) przechowywanie pełnych, niepełnych i opróżnionych butli przeznaczonych do gazów palnych na nieużytkowych poddaszach i strychach oraz w piwnicach;
15) blokowanie drzwi i bram przeciwpożarowych w sposób uniemożliwiający ich samoczynne zamknięcie w przypadku powstania pożaru;
16) lokalizowanie elementów wystroju wnętrz, instalacji i urządzeń w sposób zmniejszający wymiary drogi ewakuacyjnej poniżej wartości wymaganych w przepisach techniczno-budowlanych;

DOKUMENTY do OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI

SPRZĄTANIE

(plik edytowalny) HARMONOGRAM KONTROLI (czystość, konserwacje, osprzęt) (plik pdf)

(plik edytowalny) ZAKRES KONTROLI CZYSTOŚCI (TEREN ZEWNĘTRZNY) (plik pdf)

(plik edytowalny) WYTYCZNE DO SPRZĄTANIA BIURA (plik pdf)

(plik edytowalny) ZLECENIE DO ZESPOŁU UTRZYMANIA CZYSTOŚCI (plik pdf)

(plik edytowalny) ZAKRES KONTROLI CZYSTOŚCI (BUDYNKI) (plik pdf)

(plik edytowalny) ZAKRES KONTROLI CZYSTOŚCI (GARAŻE) (plik pdf)

(plik edytowalny) ZAPYTANIE OFERTOWE - UTRZYMANIE CZYSTOŚCI w BUDYNKACH i TEREN ZEWNĘTRZNY

KONSERWACJE

(plik edytowalny) REJESTR USTEREK (książka zgłoszeń) (plik pdf)

(plik edytowalny) ZLECENIE DO ZESPOŁU TECHNICZNEGO (OGÓLNE) (plik pdf)

(plik edytowalny) ZLECENIE DO ZESPOŁU TECHNICZNEGO (plik pdf)

(plik pdf) ZLECENIE DO ZESPOŁU TECHNICZNEGO KONSERWACJA

(plik edytowalny) zapytanie ofertowe - na usługę konserwatora

TERENY ZIELONE - obsługa

(plik edytowalny) PROTOKÓŁ KONIECZNOŚCI ZAKUPU / ODBIORU MATERIAŁÓW OGRODNICZYCH (plik pdf)

(plik edytowalny) PROTOKÓŁ KONIECZNOŚCI ZAKUPU SPRZĘTU (DO NAWADNIANIA) (plik pdf)

(plik edytowalny) HARMONOGRAM PRAC PRZY UTRZYMANIU TERENÓW ZIELONYCH (plik pdf)

(plik edytowalny) INFORMACJA O STOSOWANIU NAWOZÓW AZOFOSKA POLIFOSKA (plik pdf)

(plik edytowalny) EWIDENCJA STOSOWANIA ŚRODKÓW OCHRONY ROŚLIN (plik pdf)

OCHRONA, DOZÓR

(plik edytowalny) zapytanie ofertowe - ochrona

ADMINISTRATOR - protokoły

(plik edytowalny) PROTOKÓŁ Z OBCHODU KONTROLNEGO (plik pdf)

(plik edytowalny) PROTOKÓŁ Z WIZJI LOKALNEJ (OGLĘDZIN) (plik pdf)

(plik edytowalny) PROTOKÓŁ ZE SPOTKANIA (plik pdf)

(plik edytowalny) PROTOKÓŁ INFORMACYJNY ZLECENIOWY (plik pdf)

(plik edytowalny) PROTOKÓŁ WYDANIA KLUCZA (plik pdf)

(plik edytowalny) PROTOKÓŁ WYPOŻYCZENIA KLUCZY (plik pdf)

PROTOKÓŁ Z DYSTRYBUCJI DOKUMENTÓW

PROTOKÓŁ Z DYSTRYBUCJI KORESPONDENCJI

PROTOKÓŁ Z WIZJI LOKALNEJ

PROTOKÓŁ Z OBCHODU

INWENTARYZACJA KLUCZY

SZABLON DO RAPORTÓW Z FOTOGRAFIAMI

Zintegrowany System Kwalifikacji

(link do strony kwalifikacje.gov.pl - Zintegrowany System Kwalifikacji) plik offline

Posiadacz kwalifikacji „Gospodarowanie nieruchomościami” jest przygotowany do samodzielnego świadczenia kompleksowych usług w gospodarowaniu nieruchomościami, w tym wykonywania praw do nieruchomości. Kompetencje zawodowe dotyczą nieruchomości stanowiących własność: 1. Skarbu Państwa. 2. Jednostek samorządu terytorialnego. 3. Podmiotów prywatnych.

Osoba posiadająca kwalifikację wykonuje czynności prawne (cywilne, administracyjne) i faktyczne związane z obsługą nieruchomości, samodzielnie zarządzając płaszczyzną prawną, techniczną, ekonomiczną i społeczną w gospodarowaniu nieruchomościami. Organizuje przetargi, przygotowuje i przeprowadza postępowania o udzielenie zamówień publicznych. Objaśnia i uzasadnia dobór metod i środków realizacji zadań, potrafi je wyznaczać dla zespołów wykonawczych i zarządzać ich pracą. Umiejętności zawodowe osoby posiadającej kwalifikację „Gospodarowanie nieruchomościami” mają charakter interdyscyplinarny, wynikają z połączenia wiedzy prawniczej, ekonomiczno-finansowej i technicznej w jednym ręku. Wykazuje się znajomością technologii stosowanych w budownictwie, zasad kosztorysowania robót, przeprowadzania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanych z użyciem narzędzi cyfrowych. Kompleksowe usługi gospodarowania nieruchomościami dotyczą: 1. Opracowywania planów rocznych i programów wieloletnich gospodarowania nieruchomościami. 2. Organizowania przetargów, przygotowywania i przeprowadzania postępowań o udzielenie zamówień publicznych. 3. Zarządzania nieruchomościami, wdrażania innowacyjnych metod zarządzania. 4. Określania wartości nieruchomości, analizowania nieruchomości dla potrzeb indywidualnych inwestorów. 5. Doradzania w procesach inwestycyjnych, opracowywania ekspertyz rynku nieruchomości. 6. Wypracowywania ofert nieruchomości, weryfikowania stanów prawnych nieruchomości. 7. Pośredniczenia w obrocie prawami do nieruchomości, prezentowania ofert nieruchomości z wykorzystaniem narzędzi Zintegrowany Rejestr Kwalifikacji cyfrowych, pozyskiwania informacji o nieruchomościach. 8. Prowadzenia badań jakościowych i analiz rynku nieruchomości. 9. Zabezpieczania i archiwizowania dokumentów gospodarowania nieruchomościami. Posiadacz kwalifikacji projektuje zasady wykorzystania produktów finansowych, ubezpieczeniowych i leasingowych dotyczących nieruchomości dla określonego celu. Stosuje procedury sądowe i administracyjne w gospodarowaniu nieruchomościami.

ZAKRES KOMPETENCJI PRACOWNIKÓW OBSŁUGUJĄCYCH NIERUCHOMOŚCI

(link do pliku Krajowy Standard Kompetencji Zawodowych - konserwator 711101)

(link do pliku Krajowy Standard Kompetencji Zawodowych - Administracji 411001)

(link do pliku Krajowy Standard Kompetencji Zawodowych - Zarządca Nieruchomości 244103)

(2025) rozporządzenie zawierające opis wymaganych kompetencji technika zarządzania nieruchomościami

KIEROWNIK KOORDYNATOR, ZARZĄDCA - obowiązki

OBOWIĄZKI OSÓB KIERUJĄCYCH PRACOWNIKAMI

Art. 212. [Obowiązki osoby kierującej pracownikami w zakresie BHP]

Osoba kierująca pracownikami jest obowiązana:

1) organizować stanowiska pracy zgodnie z przepisami i zasadami bezpieczeństwa i higieny pracy;

2) dbać o sprawność środków ochrony indywidualnej oraz ich stosowanie zgodnie z przeznaczeniem;

3) organizować, przygotowywać i prowadzić prace, uwzględniając zabezpieczenie pracowników przed wypadkami przy pracy, chorobami zawodowymi i innymi chorobami związanymi z warunkami środowiska pracy;

4) dbać o bezpieczny i higieniczny stan pomieszczeń pracy i wyposażenia technicznego, a także o sprawność środków ochrony zbiorowej i ich stosowanie zgodnie z przeznaczeniem;

5) egzekwować przestrzeganie przez pracowników przepisów i zasad bezpieczeństwa i higieny pracy;

6) zapewniać wykonanie zaleceń lekarza sprawującego opiekę zdrowotną nad pracownikami.

ADMINISTROWANIE CZY ZARZĄDZANIE

czym się różnią te dwa zakresy usług. co jest usługą consierża i nie powinno być nazywane administrowaniem.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest odpowiedzialny za przestrzeganie podstawowych wymagań z zakresu ochrony pożarowej oraz wymagań z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy. (według: Art.61 oraz Art.5.2 oraz Art.5.1 Prawa Budowlanego ).

Administrator obsługujący budynki na rzecz właściciela (tych budynków) jest pracownikiem firmy administrującej. Pracownik ten podlega pod zapisy Art.22.1 kodeksu pracy (Dz. U. z 2018 roku, poz. 108). Pracodawca (firma administrująca) jest zobowiązana według Art.304.1 kodeksu pracy zapewnić pracownikom (zatrudnionym na umowę o pracę) oraz osobom współpracującym na zasadach działalności gospodarczej (według Art.304.3 kodeksu pracy) warunki do bezpiecznej pracy oraz zapewnić według Art.207.1 kodeksu pracy szkolenia (wstępne [w tym stanowiskowe], okresowe) z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy.

Osoby zatrudnione na umowę o pracę oraz współpracujące na zasadzie samozatrudnienia (własnej działalności gospodarczej) podlegają tym samym obowiązkom wynikającym z kodeksu pracy i BHP.

Artykuł 237 kodeksu pracy nakazuje pracodawcy prowadzenie szkoleń swoim pracownikom. Pracodawca ma także obowiązek (wynikający z artykułu 238 kodeksu pracy) wydawania instrukcji bezpieczeństwa dla stanowisk pracy. Administratorzy wykonujący czynności techniczne w zakresie pracy na wysokości (m.in: kontroli dachów, wchodzenia na drabiny) lub inne elementy zaklasyfikowane do pracy na wysokości powinni zostać wyposażeni przez pracodawcę w sprzęt ochrony osobistej w zakresie ochrony przed upadkiem. Warunkiem dopuszczenia do pracy na wysokości jest uzyskanie orzeczenia lekarskiego i uzyskanie potwierdzenia ze szkolenia wstępnego stanowiskowego BHP.

Administratorzy i zarządcy pracujący na stanowiskach biurowych lub inżynieryjno technicznych lub kierowniczych (oraz ich podwładni) podlegają pod zapisy kodeksu pracy oraz zapisy Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie szkolenia w dziedzinie bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz.U. z 1004 roku, Nr 180, poz. 1860).

ADMINISTRATOR TECHNICZNY

Nadzór nad bezpieczeństwem pożarowym.

Szkolenia podwykonawców z ochrony pożarowej oraz z zasad bezpiecznego wykonywania pracy.

Nadzór nad bezpieczeństwem (technicznym) użytkowników i budynków.

Nadzór nad bezpieczeństwem pracy podwykonawców.

Nadzór wykonywania zleceń i umów.

Obciążanie użytkowników budynków sankcjami za brak wykonywania zaleceń po kontrolach technicznych.

Przygotowywanie specyfikacji technicznych do remontów, napraw, zamówień, zakupów, modernizacji.

Ustalanie harmonogramów napraw, remontów, modernizacji.

Przygotowywanie instrukcji (stanowiskowych, wykonawczych, remontowych, do przeglądów) dla podwykonawców z danych opublikowanych w dokumentacji ruchowej urządzeń obsługujących budynki.

Likwidacja skutków awarii lub dewastacji lub usterki która wystąpiła w majątku wspólnym, koordynowanie wymianą uszkodzonych elementów infrastruktury.

Koordynowanie wymiany lub naprawy uszkodzonych elementów infrastruktury (oświetlenia, zabezpieczeń pożarowych, instalacji grzewczych, instalacji elektrycznych, instalacji gazowych, instalacji wodnych. Itp.).

ADMINISTROWANIE KSIĘGOWOŚĆ

Księgowanie zaliczek i innych obciążeń. Rejestrowanie dokumetów w ewidencji księgowej.

Zgłaszanie do dłużników informacji o braku wpłat z zaliczek (i innych obciążeń).

Wystawianie zawiadomień o zadłużeniu.

Zlecanie windykacji do działu windykacyjnego lub do prawnika.

Wystawianie zawiadomień o wysokościach opłąt.

Wystawianie zaświadczeń o stanie salda właścicieli.

Generowanie sprawozdania rocznego z realizacji założeń budżetowych.

Rozliczenie dostaw ciepła i wody do mieszkań.

Rozliczanie wody z wodomierzy "ogródkowych" (bez kosztów ścieków).

Generowanie raportów do opłacania podatku od gospodarowania odpadami.

ADMINISTROWANIE SPRAWY PORZĄDKOWE

Spisywanie raportów z kontroli budynków.

Zlecanie do podwykonawców wykonania zadań naprawczych (czyszczenia, napraw, zakupów).

Obciążanie podwykonawców sankcjami za brak wykonania zleceń wydanych przez administratora i za brak wykonywania prac zakontraktowanych umowami.

Obciążanie podwykonawców sancjami za brak stosowania zasad ochrony pożarowej i za brak przestrzegania zasad bezpiecznego wykonywania pracy.

Zgłaszanie do urządu gospodarowania odpadami konieczności mycia pojemników, odbiorów odpadów, zamówień odbioru odpadów sezonowych (choinek, trawy, odpadów zielonych).

Koordynowanie zespołu obsługującego tereny zielone (usuwania wypadniętych roślin, dosadzeń roślin, zabiegów ochronnych przeciwko pasożytom i chorobom, utrzymania wydajności gleby (nawożenia napowietrzania, wertykulacji), utrzymania roślin (przycinania)).

ADMINISTRACYJNE KORESPONDENCJA

Dostarczanie korespondencji według procedur obowiązujacych na terenie zamawiajacego.

Prowadzenie rejestru dokumentów.

Wysyłanie do urzędu gospodarowania odpadami raportów z opłaconego podatku od odbioru odpadów.

Przygotowywanie i wysyłanie do urzędów raportów i zgłoszeń (wykorzystania pasa drogowego, deklaracji korzystania ze środowiska (z wód podziemnych, kanałów odwodnieniowych, odprowadzania spalin), kontrolnych danych statystycznych).

Przygotowywanie i wysyłanie do zakłądów ubezpieczeń dokumentacji po wystąpieniu awarii których wynikiem było powstanie szkody w majątku użytkownika budynku lub szkody w majątku wspólnym.

CO NIE JEST ADMINISTROWANIEM

Uczestniczenie w sprawach pomiędzy użytkownikami budynków (hałas, palenie tytoniu, sposoby wykorzystania wolnego czasu, gra w piłkę na trawnikach, itp.).

Uleganie roszczeniom użytkowników budynków, zmiany priorytetów po wymuszonych żądaniach.

Prowadzenie spraw nie związanych z obsługiwanymi budynkami (parkowanie obok budynku, trawniki, ogrodzenia, petycje, budowy ulic, parki, grupy inicjatywne, przekształcenia własności, itp.)

Prowadzenie spraw dewelopera, poprawnianie błędów wykonawczych (brakującego okablowania rtv, regulowania okuć okiennych i drzwowych, itp.).

Prowadzenie postępowania regresowego wobec dewelopera w zakresie usterek powykonawczych. (postępowanie regresowe jest zadaniem dla kancelarii prawnej i inżyniera budownictwa z branży architektonicznej, konstrukcyjnej, sanitarnej [...]).

Prowadzenie windykacji wobec dłużników. Blokowanie dłużnikom dopływu wody lub ogrzewania. Czynności nękania, zakłocania porządku domowego, naruszenia mienia dłużników. Windykacja zadłużenia jest zadaniem kancelarii prawnej, sądu i komorników.

ZARZĄDZANIE TECHNIKA

Prowadzenie konkursów ofertowych na usługi (konserwację, sprzątanie, naprawy, remonty, modernizacje, itp.).

Dobór podwykonawców. Osoba nadzorujaca musi posiadać wiedzę większą lub równorzędną z osobami zatrudnianymi do wykonywania zleceń, chyba że przeniesie odpowiedzialność za niewłaściwie ustalony zakres robót na inny podmiot (inżyniera budownictwa w branży architektury, konstrukcji, sanitarnej [...], projektanta instalacji elektrycznych (wodnych, grzewczych, gazowych, niskonapięciowych, alarmowych, [...])).

ZARZĄDZANIE ZAKRES PODSTAWOWY

Przygotowywanie umów na wykonywanie zleceń i usług. Przygotowywanie specyfikacji wykonywania i odbiorów prac i robót. Przygotowywanie wytycznych do planów bezpieczeństwa i ochrony zdrowia lub instrukcji bezpiecznego wykonywania prac.

Przygotowywanie specyfikacji do polis ubezpieczeniowych budynków (majątkowych). Wybór ofert ubezpieczeniowych.

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI wspólnot mieszkaniowych

Ponad 26 tysięcy osób posiada "licencje zarządców". Na rynku działa kilka tysięcy firm, spółek i działalności gospodarczych zajmujących się obsługą budynków.

Osoby te nigdy nie ustaliły jednolitej wersji dokumentów (uchwał) i sposobu prowadzenia zebrań. Po Posiedzeniu Senackiego Zespołu ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości które odbyło się w dniu 29 stycznia 2026 roku można przyjąć, że jednomyślność i wspóldziałanie zarządców nieruchomości w kierunku uporządkowania rynku i podniesienia jakości usług jest niewykonalne.

Z panującej dowolności wzorów, na niniejszej stronie umieszczono kompilację z różnych wzorów i przygotowano kilka szablonów uchwał.

protokół przekazania nieruchomości (plik pdf) (wersja edytowalna)

zakres obsługi administracyjnej (plik pdf) (wersja edytowalna)

zapytanie ofertowe - administrowanie (wersja edytowalna)

zapytanie ofertowe - administrowanie z raportowaniem (wersja edytowalna)

USTAWA o WŁASNOŚCI LOKALI

(link do ustawy)

PLIKI PODSTAWOWE

(plik pdf do pobrania - wyciąg z ustawy dotyczący głosowania uchwał, zwoływania uchwał, liczenia udziałów) (wersja edytowalna)

(plik edytowalny - zawiadomienie o zebraniu WM, projekty uchwał, karty do głosowania, pełnomocnitwa, sprawozdanie - szablon 01)

(plik edytowalny MS EXCEL - protokół z liczenia udziałów, lista liczenia udziałów, udziały członków wspólnoty, garaże)

KTO ZWOŁUJE I PROWADZI ZEBRANIA WSPÓLNOT

Zebranie roczne Wspólnoty zwołuje Zarząd (Art.30.1.3). Zebranie roczne może zwołać każdy z Właścicieli we Wspólnocie (Art.30.1a) w przypadku gdy Zarząd nie zwoła zebrania w terminie do końca pierwszego kwartału (danego roku).

Zebrania mogą być zwoływane przez Zarząd samodzielnie lub przez Zarząd na mocy wniosku podpisanego przez Właścicieli reprezentujących przynajmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (Art.31). Ustawa nie udziela zgody na zwoływanie zebrań osobom innym niż Zarząd.

Organem powiadamiającym o Zebraniach jest Zarząd (Art.32). Ustawowy sposób powiadomienia to pisemne powiadomienie każdego Właściciela lokalu. Zawiadomienie musi zawierać datę, miejsce, godzinę i porządek zebrania. Jeżeli zebranie dotyczy zmiany praw i obowiązków członków Wspólnoty, tj. m.in.: zmian uchwał, to o treści tych zmian należy powiadomić każdego Właściciela lokalu.

Organem, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali jest Zarząd (Art.21.1). Czynnością przekraczającą zwykły zarząd (Art.22.2. i Art.22.3) są m.in.: ustalenie wynagrodzenia, przyjęcie planu gospodarczego, ustalenie opłat na eksploatację nieruchomości wspólnej. Pozostałe czynności (w tym zebrania) są czynnościami zwykłego zarządu. Ustawa nie udziela zgody na prowadzenie zebrań osobom innym niż Zarząd (Art.21.1 w połączeniu z Art.22.2 i Art.22.3) [interpretacja: Zarząd przygotowuje projekty uchwał w zakresie Art.22.2, zwołuje zebranie według Art.32, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej według Art.21.1, głosuje uchwały według Art.23.1].

Zarząd podejmuje uchwały (Art.23.1). Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

PODNOSZENIE RĘKI - GŁOSOWANIE NA ZEBRANIU "APROBATA PER LOKAL"

Ustawa wskazuje sposób wnioskowania o zmianę praw i obowiązków (uchwał) w formie pisemnego wniosku z 1/10 udziałów (Art.31.b) i wskazuje formę sposobu powiadomienia o zebraniu z tygodniowym wyprzedzeniem (Art.32.1). [interpretacja: Zapisy te nie dopuszczają wprowadzania nowych zasad (m.in.: Uchwał) w trakcie trwania zebrania (zebrań)].

Udział Właściciela lokalu wyodrębnionego jest opisany w Ustawie (Art.3.3) jako indywidualny przypis. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej udziałowi tego lokalu (Art.17). Podniesienie ręki nie spełnia zapisów Art.17 ustawy. [Interpretacja: Jeżeli przez podniesienie ręki nie można określić Właściciela, a tym samym jego udziału w nieruchomości wspólnej, nie ma możliwości poprawnego zliczenia udziałów].

ZGŁASZANIE NOWYCH PROJEKTÓW UCHWAŁ NA ZEBRANIU

Ustawa wskazuje sposób wnioskowania o zmianę praw i obowiązków (uchwał) w formie pisemnego wniosku z 1/10 udziałów (Art.31.b) i wskazuje formę sposobu powiadomienia o terminie zebrania na którym bęą dokonywane zmiany praw i obowiązków w formie uchwał (Art.32). Zmiana lub wprowadzenie nowych zasad i obowiązków wewnątrz Wspólnoty jest możliwa przez Zarząd samodzielnie (Art.21.1) lub przez Zarząd na mocy wniosku podpisanego przez Właścicieli reprezentujących przynajmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (Art.31). [Interpretacja: Zgodnie z tą zasadą, wprowadzenie nowych uchwał należy wykonać zgodnie z zasadą Art.31, tj. jako odrębne powiadomienie o głosowaniu uchwał].

ZMIANA PORZĄDKU ZEBRANIA

Ustawa reguluje sposób zmiany praw i obowiązków członków Wspólnoty podejmowane w postaci uchwał. Wprowadzenie zmian praw i obowiązków członków Wspólnoty poprzez uchwały odbywa się według zapisów Art.32. Zmiany w uchwałach lub wprowadzanie nowych zmian przysługuje Zarządowi (Art.32 i Art.31). Zarząd może wprowadzić zmiany (pod warunkiem pisemnego powiadomienia członków Wspólnoty, nie później niż na 7 dni przed zebraniem) samodzielnie (Art.31.a) lub na pisemny wiosek złożony przez 1/10 udziałów Właścicieli (Art.31.b). Ustawa nie dopuszcza innej formy wprowadzania nowych praw i obowiązków (uchwał) uchwał do porządku zebrania (w tym poprzez podnoszenie ręki).

ODDANIE GŁOSU OSOBIE NIEUPOWAŻNIONEJ KTÓRA NIE ZOSTAŁA UPOWAŻNIONA PRZEZ ZARZĄD DO GŁOSOWANIA UCHWAŁ

Ustawa o Własności Lokali wskazuje organ zarządzający Wspólnotą Mieszkaniową. Jest nim Zarząd wybierany na zasadach Art.18. Zarząd reprezentuje stosunki między wspólnotą i poszczególnymi Właścicielami lokali (Art.21.1). Ustawa nie wskazuje innego sposobu reprezentacji Wspólnoty w sprawach stosunków między wspólnotą i poszczególnymi Właścicielami lokali. Każdy członek Wspólnoty może współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną (Art.27), ale działanie to nie może uchybiać Art.21.1 i Art.22.1. Członek Wspólnoty współdziałający w zarządzie nieruchomością wspólną nie może kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować Wspólnoty na zewnątrz oraz nie może reprezentować stosunków między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (m.in.: Wprowadzać zmian praw i obowiązków członków Wspólnoty). Członek Wspólnoty współdziałający w zarządzie nieruchomością wspólną nie może także wykonywać czynności zwykłego zarządu. Według tej zasady, głosy pod uchwałami (prawami i obowiązkami) zbiera Zarząd.

ZMIANA WŁAŚCICIELA W TRAKCIE ZBIERANIA GŁOSÓW

Ustawa o Własności Lokali w Art.3.3 podaje definicję udziału w nieruchomości wspólnej. Według tej zasady, udział czyli prawo oddania głosów pod uchwałami ma osoba ujawniona w Dziale II Księgi Wieczystej (lokalu mieszkalnego, hali garażowej, itp.).

Osoba nie będąca właścicielem czyli wykreślona z Księgi Wieczystej nie spełnia zapisów Art.3.3 ustawy. Głos poprzedniego Właściciela przestaje być ważny w momencie wykreślenia tej osoby z Księgi Wieczystej. Jeżeli w momencie zamknięcia protokołu z liczenia udziałów dany właściciel nie były już ujawniony w Księdze Wieczystej, to jego głos jest nieważny.

Dopuszcza się także uznanie głosu Osoby posiadającej Akt Notarialny potwierdzający zakup udziału. Akt Notarialny zakupu z podanym udziałem jest dokumentem na podstwie którego aktualizowane są wpisy do Działu II Księgi Wieczystej.

ZMIANA DECYZJI PRZEZ GŁOSUJĄCEGO UCHWAŁY

Działanie w błędzie jest opisane przez Kodeks Cywilny Art.84.§1. „W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej”.
Kodeks Cywilny Art.84.§2. „Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny)”.

Działanie w groźbie opisuje Kodeks Cywilny Art.88.§1. „Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie”. Kodeks Cywilny Art.88.§2. „Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał”.

DWA PRZECIWSTAWNE GŁOSY ODDANE PRZEZ GŁOSUJĄCEGO

Kodeks Cywilny w zapisach Art.61 opisuje sposób odwołania oświadczenia woli. „§1.Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej”. Według Kodeksu Cywilnego zmiana głosu (oświadczenia woli) pod uchwałą jest możliwa wtedy, gdy odwołanie oświadczenia woli (zmiana głosu) zostało złożone łącznie z oświadczeniem woli (z pierwszym głosem). Według zapisu Art.61 Kodeksu Cywilnego zmiana oświadczenia woli (głosu) powinna nastąpić w momencie złożenia pierwszego oświadczenia (głosu) jednocześnie z tym odwołaniem oświadczenia woli (zmianą głosu). Jeżeli nie spełniono tego warunku, ważny jest pierwszy oddany głos.